柳荷投资 别砸几百万开新店!单房 1 万改造,77 天满房:存量酒店抄底野路子

你是不是被 “开酒店要砸 10万 / 间” 吓退了?柳荷投资
杭州武林商圈的有个投资人偏不信邪:他找了一家 2017 年开的老酒店 —— 就在商圈核心位置,但是装修旧得像招待所,评分只有 3.7,出租率常年 40%。
他没砸钱拆了重装,只花单房 1 万改造费,77 天就做到天天满房,年营收直接多赚 120 万。
90% 的人做酒店都踩了坑:以为要砸大钱开新店,却不知道 ——位置才是酒店的核心流量,装修只是 “流量转换器”,花 1 万把转换器修好,比花 10 万买新位置赚 10 倍。
第一步:找对 “抄底项目”,捡位置的漏
别找那种 “偏僻又便宜” 的烂物业,要找 “位置躺赢,但装修拖后腿” 的存量酒店 :
选位置:必须在商圈 / 景区 / 写字楼 1 公里内(已经攒了 3 年以上的自然客流,不用自己从零拉流量)选装修:2018 年前开业的店(装修风格过时,硬件老化,但结构没问题), / 携程评分 3.5-3.8(差评集中在 “装修旧”“睡得不舒服”,不是位置问题)砍租金:因为装修烂,房东怕空着,直接按市场价的 70% 谈租金第二步:3 个改造重点,花 52 万赚 120 万(花小钱办大事)
别瞎砸钱装大理石、贴壁纸,只改客人真正在意的 3 个地方:
① 公区:2 万改出免费流量池
老酒店的公区大多暗乎乎的,客人连拍照的欲望都没有 —— 只花 2 万:
把走廊、大堂的黄光灯换成暖白光(成本 5000 元),瞬间显新;在大堂角落加一面网红打卡墙(比如贴本地特色的手绘墙,成本 1.5 万)效果:客人主动拍抖音小红书带定位,李老板的店开业前就有 1000 + 本地流量,客流直接涨 20%② 客房:8000 元 / 间,抓牢客人的核心需求
住酒店的人,90% 的差评都和 “睡不好” 有关:
把硬邦邦的旧床垫换成独立弹簧床垫(5000 元 / 间)换智能门锁(3000 元 / 间),不用带房卡,提升体验还能省前台人力效果:美团点评分直接从 3.7 涨到 4.5,光是点评引流,每天多卖 8 间房③ 软装:2000 元 / 间,让房间 “看起来像新的”
别换地板、刷墙面柳荷投资,只换 2 样:
把发黄的厚窗帘换成浅色系的遮光帘(1200 元 / 间)把掉皮的旧挂画换成 ins 风的床头画(800 元 / 间)效果:客人进房间第一反应是 “挺新的”,复购率直接涨 15%
以 50 间房存量酒店为例,这笔账太赚了:
改造项目
费用明细
总成本
预期收益
公区升级(灯光 + 打卡墙)
2 万
2 万
打卡引流增 20% 客流
客房床垫 + 智能门锁
8000 元 / 间 ×50 间
40 万
点评分升 0.8 分
客房软装(窗帘 + 床头画)
2000 元 / 间 ×50 间
复购率增 15%
合计改造费
52 万(单房 1.04 万)
77 天满房,年营收增 120 万
第三步:改造期就引流,开业即满房
别等装修完才找客人 —— 在改造的第 20 天,就做了试睡官招募:
在本地抖音、小红书发:「免费试睡 3 天,只要拍 1 条带定位的打卡视频」要求视频带 “杭州武林商圈这家酒店变样了” 的话题,只要播放量过 500,再送一张免费房券一共招了 20 个试睡官,改造期就攒了 5000 + 本地粉丝,开业当天直接满房最后:《存量酒店改造成本测算表》(直接存)✅ 公区改造预算:≤2 万(只改灯光 + 打卡墙)✅ 客房核心改造:≤8000 元 / 间(床垫 + 智能门锁)✅ 软装改造:≤2000 元 / 间(窗帘 + 床头画)✅ 总改造费:≤1.2 万 / 间(超过这个数,就是瞎花钱)
别再当 “装修冤大头” 了:存量酒店的核心不是 “装得豪华”,是把位置的流量用 1 万块激活—— 你花 20 万开的新店,可能还不如花 1 万改造的老店赚得多。
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